●景璐

    3月31日，《克拉玛依日报·安居周刊》刊登了一篇名为《“捡漏”法拍房需谨慎》的报道，提醒消费者注意购买法拍房可能存在的风险和隐患，谨慎参与法拍房买卖。然而，报道刊发后，仍有消费者咨询购买法拍房事宜，为此，笔者不得不旧事重提。

    顾名思义，法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋，这类房产诞生的主要原因是“借款人”无力偿还已有贷款，只能由法院对“借款人”所抵押的房产强制执行拍卖。虽然法拍房的买卖行为、买卖流程一般都符合法律法规，但在很多情况下，买下法拍房的购房消费者却很难顺利入住。

    4月21日，上海闵行区司法局的微信公众号发布了一则案例，案例中河南省新郑市的张女士于2020年9月花160万元买了一套法拍别墅，可在交接房屋时才发现，房屋的物业费居然要交五十多万元。据物业公司的“催缴物业费通知单”显示，这五十多万元中拖欠物业费为九万多元，剩下的43万元竟均为滞纳金。郑女士表示，由于买的是法拍房，九万多元的物业费也不是不能接受，但43万元的滞纳金却和自己没关系。

    据律师分析，若法院在《竞拍公告》中明示了关于被拍房子的税费、物业水电费等拖欠情况，这些欠费需要买受人自行承担，并提示可去相关部门查询具体情况。据此，如果所购买的房屋确实存在物业费拖欠的情况，应当由通过拍卖取得房屋所有权的买受人来承担。这也是为自己拍卖前没有尽到基础风险审查的义务买单。

    除了在物业费、水电费、税费方面的隐患，若法拍房存在租约，登记有“居住权”的情况也会影响买受人，也就是购房消费者顺利入住。

    近日，武汉首例居住权执行案件落下帷幕。案件中的许女士因病去世，去世前立下遗嘱，将她与丈夫李先生居住的房屋（许女士的婚前财产）赠予弟弟，但李先生再婚前有权居住其中。姐姐病逝后，许女士的弟弟想要售卖这套房屋，为了保障自己的权益，李先生在律师的陪同下办理了居住权登记手续，并到法院申请居住权强制执行。李先生这一系列行为带来的结果就是，即便房屋被卖掉，李先生再婚前仍可以住在这里。

    这个案例不仅让大家见识到了民法典中新增的“居住权”的威力，同时也为购买法拍房，甚至是二手房的消费者提了个醒——如今，买房前不仅要查看房屋权属，房屋是否有查封、抵押情况，还要看有没有登记居住权。

    的确，在某些城市里，法拍房不仅可以合理避开当地的房地产限购政策，其售价还有可能低于市场价格，甚至连这些隐患问题也有概率不会“降临”在购房者身上，但“君子不立危墙之下”，有多少人可以接受用一家子的积蓄去搏一个概率？又有多少人可以接受付了上百万元房款后，还要处理因入住而产生的种种纠纷？

    买房是个大买卖，动辄一百多万元、几百万元的房款，哪怕只多点零头对普通家庭来说也是巨大的压力，何况还有处理纠纷消耗的精力，不能住进自己家的憋屈……无论是哪一种，都不如别占小便宜，别经历这种种。