●新疆先觉律师事务所律师  拜金良

近年来，商品房买卖合同纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现。为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，最高人民法院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修正，发生了3处重大变化——

一、取消“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

这需要拆迁人与被拆迁人在《拆迁补偿协议》对拆迁人出售被拆迁人补偿房屋的违约责任作出恰当的约定，如果发生了拆迁人将本该补偿给被拆迁人的房屋另行出售给第三人的，如果房屋已经交付给了第三人，第三人依据“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”取得了房屋，被拆迁人是无法获得补偿房屋的，可以依据《拆迁补偿协议》的约定请求拆迁人承担违约赔偿责任。

二、取消一房多卖、隐瞒实情卖房的买一赔一的规定。

原规定中出现“（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”“（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”等情形，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现在规定取消后，需要双方在《商品房买卖合同》中对出现一房多卖、隐瞒实情卖房违约情形的违约责任作出约定，否则购房人可能会因此受到损失。

三、取消房屋面积误差处理的规定。

在《商品房买卖合同》的格式文本中对发生房屋面积误差有专门条款，当事人应当作出合理约定，保护自己的利益。